文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般一本书多重，一本书多重有一斤吗约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，一本书多重，一本书多重有一斤吗开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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